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1、惠城区楼市成交量领跑全市马安片区率先上扬2、打死不买马安？老城区在一步步退化，新城拔地而起 #惠州房产3、汝湖马安三栋将纳入惠州市区设计，北站、南站新城定为核心区
惠城区楼市成交量领跑全市马安片区率先上扬
工业园区提质增效，人口规模持续扩大，交通体系加速构建，人居版图不断变迁……作为中心城区，惠城区早早布下了一盘高质量发展的大棋，在城市化进程中，全方位重塑城市格局。如今的惠城区，将美好蓝图逐渐化为生动现实，实现了城市能级和品质双提升，持续领跑区域发展。
今年上半年，惠城区地区生产总值468.83亿元，同比增长1.6%；完成投资66.9亿元，完成年度投资计划约58%。惠城区高质量发展蹄疾步稳，强企优企不断入驻，释放出惠城经济韧性足、潜力大、空间广的强信号。如今，在“双区建设、深度融湾”背景下，惠城区正着力建设更加幸福一流中心城区，让“更高质量的实力惠城”和“更有品质的幸福惠城”图景日益呈现。
在城市发展提速背景下，惠城区楼市也交出了一份优异答卷：2022年1-7月，惠城区一手住宅成交面积达76.6万平方米，为七县（区）中成交量最高的区域。在上半年全市住宅成交top15中，惠城区共8个楼盘入榜，占据“半壁江山”，其中华润置地曦江润府成交金额达8.23亿元，位居第二位。
惠城是不少人置业的首选地之一。
数说楼市
“成交大户”轮番发力
数据是最好的见证者。据惠州中原战略研究中心统计数据，2018年至2022年7月，惠城区新房成交面积1281.93万平方米；2018年至2022年6月，二手房成交面积669.31万平方米。江北、金山新城、水口都是“成交大户”，老城区发展空间受限，在置业地图上已逐渐让贤。
新房成交方面，2018-2022年7月，马安片区独占鳌头，成交面积总计272.84万平方米，占比21.3%。得益于金山新城规划的出台，马安从以前的郊区逐渐变身为品牌房企聚集地，中海、华润、金地、招商、万科、中交、旭辉等一众品牌房企上演“群雄逐鹿”的同时，也提升了惠州人居进程，描绘出高端人居生活蓝图。
二手房成交方面，江北CBD优势尽显。2018年至2022年6月，江北CBD成交量达104.94万平方米，占比15.68%，排在惠城区各片区首位。需要注意的是，土地稀缺，新房较少，致使众多想要置业江北的购房者转向二手房市场。多位业内人士认为，接下来，江北核心区外拓，将助力江北新房市场再度崛起。
一个个活力片区，共同构筑了惠城区楼市的新格局，助力惠城楼市在逆周期下仍稳步前行。
惠城楼市多点开花，在逆周期下仍稳步前行。
江北区域
核心区外延焕新加速
超过2000家国内外企业进驻，2021年GDP154.16亿元全区第一，税收总额55.26亿元居惠城区镇（街）首位……历经一轮轮快速发展，江北通过抢抓政策机遇，赢来千亿市政配套落地，成为我市一张闪亮的城市名片。脉络清晰的交通网将江北与其他县区紧密联系起来，轨道交通使江北与周边城市集群的连通性更为顺畅，绿色交通体系已成型。商业方面，江北囊括华贸、佳兆业、丽日等成熟商业中心，还将加快推进水北二期项目沿江商业综合体、保利达商业综合体、中海广场、中京总部大厦等重大项目建设，着力打造高品质商贸集聚区。
江北优质学校林立，惠州市第一小学、富民小学、南坛小学鼎峰分校、惠台中学、惠州市光正实验学校等优质学校都聚集在此。据悉，“十四五”规划期间，江北还将新增云山中学、第三小学、金石学校（二期）、第十六小学、北城学校等多所学校。
在高速发展之下，江北土地资源不足的短板日益凸显，土拍少、新房少、发声少种种原因致使江北的价值没有被充分发掘，盘活土地资源，核心区向外延展，是江北接下来的破题方向。区域楼市也随之发生变化，东西两区成为房企争夺的新高地。
水口如今已是居住舒适区。
金山新城
打造惠城新副中心
产城项目签约落户、征地拆迁有序推进、项目建设工程启动等多项工作密集推进，让金山新城从纸上蓝图走向现实。如今，金山新城雏形已显，广汕高铁惠城南站、新会展中心两大核心项目落地三栋；中海、华润、万科等多家品牌房企进驻马安；金山新城北部区域先后引进利元亨、银山科技、精力科技等高新科技企业；惠州读者文化园、惠州天安数码城、信利康乐创汇5G智慧园佳境渐成……一个多姿多彩的“优美花园城市”样板迎面走来。
金山新城的配套设施也正在逐一兑现。教育配套方面，德威江誉诚小学、新民小学现已开学，惠州中学实验学校、中海阅江花园配建中学、华发旭辉铂钻花园配建小学均预计今秋投入使用；商业方面，隆生金山湖中心、印象城（沃尔玛山姆会员店）已开业，还有大型商业购物中心正在建设中；交通方面，金山湖一号桥、二号桥已经动工，根据公示，项目建设工期为900天，预计2024年底或2025年初完工。
2022年7月，惠州市自然资源局发布《惠州市金山新城核心区控制性详细规划（道路、绿地水系部分）（草案）》，公告显示，金山新城核心区定位惠城新副中心，将成为立足湾区，链接国际的惠州中央创新区（CID）。与大湾区城市群分工合作、协同共进、打造大湾区特色中心节点，同时对接港深广，塑造区域专业特色服务中心、惠州市创新成长共享基地、年轻人群欢乐生活的舞台。
金山新城打造了一个多姿多彩的“优美花园城市”样板。
北站新城
枢纽型生态新城崛起
去年12月10日，随着第一列高铁缓缓驶入惠州北站，依托于惠州北站规划建设的惠州北站新城进入新的发展篇章。快速、舒适的高铁出行，改变的不仅是居民的出行速度，更是生活方式。
关于惠州高铁北站新城，有这样一幅规划蓝图：以惠州北站为中心，周边布置大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块，跨行政区域构建一个面积近44平方公里、未来可供42万人口生活居住的枢纽型生态新城。其中，高铁新城商贸核心区将以TOD模式开发，兴建大型超市、酒店和文化项目，形成集办公、购物、酒店、金融、商务、文化娱乐等于一体的高铁枢纽经济圈。
伴随着惠州北站的开通运营，这一幅蓝图正在加紧兑现。在惠州市政府的重点建设下，惠州高铁北站新城的交通、教育等相关配套正逐步完善。据了解，当前惠州一中五矿学校预计9月开学；金裕星河丹堤配建的九年一贯制学校已动工；惠州市第八中学高中部、第55小学征地项目正全力推进。金泉路、小金河大道陆续通车，惠州1号公路（惠霞高速）全面启动建设，白铁路、黄背坑路和瑞头路等配套道路建设项目也在推进中。随着周边交通路网日益完善，惠州高铁北站新城正变得外联内畅。
水口片区
高水平产城融合滨江区
城市发展，规划先行。2018年，市住建局发布《惠州市水口滨江片区控制性详细规划》，水口滨江片区充分贯彻生产、生活、生态“三生合一”的理念，打造成“高水平的产城融合的滨江地区”。随着隆生大桥通车，水口与江北及周边片区的联系更为紧密，区位优势凸显。
惠泽大道快速化、三环东路等道路改造工程已于2021年提上日程，鹅城大桥主桥墩桩基现已完成灌注，计划在2024年底建成通车，未来将大大缩短水口通达其他区域的时间，承接江北、金山新城等区域外溢需求，在便利市民出行、改善人居环境、提升城市品质的同时，还将进一步优化市区过江通道布局，激活桥东、水口等片区的开发潜力，促进多区域经济融合发展。据惠城区“十四五”规划显示，还将建设惠泽学校、大兴学校、第五十二学校等多所学校，助力片区教育提质。
千亿配套成就魅力江北CBD。
业界观点
■惠州中原总经理徐智勇
购房窗口期
勿仅看优惠要多维考量
经历近一年的深度调整，市场已经基本触底，加之近期国家及各城市纷纷出台系列纾困政策，市场开始进入触底回暖过程，因此现阶段是较好的购房窗口期。对于有购房需求的置业者而言，现阶段或许可以用更小的代价买到中意的物业，随着后期市场回暖，开发商流动资金缓解，优惠力度势必逐渐收紧，购房成本随之增加。从2009年、2011年、2015年的楼市走势中均可发现这一规律。
此阶段给置业者一个中肯建议，即置业决策不能只根据优惠力度，还应结合自己的实际需求、开发商实力、项目发展前景等方面多维度去思考。
由于每个人的置业目的、预算总额都不尽相同，所需的置业区域或产品会有很大区别，因此作为置业者，首先要理清自己的置业关注度排序，如教育、通勤便利、养老以及其他置业敏感点，根据自己的实际需求实地看盘。总体而言，稀缺资源占有度高、物业较好、具有一定规模的项目比较值得关注。
惠州高铁北站新城正进入新的发展篇章。
■世联行粤东公司策略中心总监谢建灵
过去五年看金山湖
未来五年看大江北
据惠州世联行统计数据，大江北板块2018-2022年7月住宅成交10721套，而大金山湖板块2018年-2022年7月住宅成交32017套，是大江北成交量的3倍。
江北中心区正在向东区、西区扩容赋能，大江北房地产表现不如大金山湖的情况不会延续下去。近期来看，大江北道路体系以及教育配套均会迎来升级提档。中期来看，惠城“十四五”规划发布，明确以江北街道为中心，沿东江两岸着力做大做强楼宇等城市经济，江北区域产业中心的位置将更加突出。远期来看，大江北未来人口聚集效应显著，发展拥有稳定基石。个人认为，惠城过去五年看金山湖，未来五年看大江北。
■惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋
市场回暖之际
马安片区成交量率先上扬
当下置业，最值得关注的区域是金山新城东部的马安片区。众所周知，如今的马安片区属于金山新城的一部分，也是新开发区域中兴起最快的“战场”。马安片区周边配套完善，前往金山湖片区享受万象天汇、印象城等大型商业方便快捷。未来还通过湖山大桥连接到金山湖岛内，享受到岛内配套。市场回暖之际，马安区域的成交量将率先上扬。
文字 惠州日报记者伍磊
图片 惠州日报记者周楠 摄
打死不买马安？老城区在一步步退化，新城拔地而起 #惠州房产
老城区VS新城区。
城市空心化老城区VS新城区谁更有性价比？城市空心化是与城市化相对的概念，指城市中的富裕人群和中产阶层中的大量城市居民选择到城市的近郊或远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象。
造成城市空心化另外一个因素，城市可居住面积扩大速度远高于人口增加速度。就拿惠州来讲，2013年惠州城镇人口239万，2023年城镇人口445万，10年间新增城镇居民206万。而过去10年惠州新增住房超过100万套，按户均3人计算，新增房源可以满足300万以上人口居住。
就如惠州马安居住区这几年的快速发展成型，全新的发展规划，楼盘、园林、户型更新迭代，完善的教育配套。除了吸引了很多下面城镇居民进城购房的同时，也吸引了如麦地河南岸居民搬迁到这里。老城区居民不断的外迁，势必造成该街区的人口下降，同时居住人群也在发生变化。
惠州最明显的是老东平和上排，居住人气大不如以前中坚消费群体越来越少，不难发现老城区居民消费力在下降，与此同时很多的新店、大店不断在新区开业。
所以你买房会优先选择哪个区？评论区留言。
汝湖马安三栋将纳入惠州市区设计，北站、南站新城定为核心区
近日，惠州市住建局在官网公布《惠州市区城市设计导则》(草案)，明确在原有中心城区的范围基础上，将汝湖镇与水口街道广惠高速以南区域，马安镇及三栋镇纳入导则适用范围，总面积约520平方公里。与此同时，把北站新城、南站新城纳入到城市核心地区。
惠州业界观察人士指出，把马安、三栋、以及汝湖和水口广惠高速南区域纳入市区设计导则，意味着未来惠州市区的扩容和提速有了更多可能。
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中心城区范围将达到520平方公里
将汝湖镇与水口街道广惠高速以南区域，马安镇及三栋镇纳入导则适用范围。
设计导则草案显示，其控制范围确定为在原有中心城区范围基础上，结合《惠州市城市总体规划(2016-2040年)》(在编)中相关的限制性要素和近期建设规划，将汝湖镇与水口街道广惠高速以南区域，马安镇及三栋镇纳入导则适用范围，总面积约520平方公里。
这是惠州首次把汝湖、三栋、马安、水口街道广惠高速以南区域纳入惠州市区城市设计。惠州市住建局相关负责人对此表示，不能简单直接地理解上述区域划归到惠州市区范畴，但此次纳入惠州市区城市设计，这是规划管理范围，也是便于以后的规划管理。
粤东世联行副总经理胡光宇称，惠州城市扩容势在必行，金山湖确定为城市副中心之后，南边和金山湖相连的南部新城部分区域即是三栋片区，广汕高铁惠城南站也规划在三栋片区。未来惠州市区南拓，三栋是最重要的区域之一。
胡光宇解释，大江北片区因为赣深高铁惠州北站的存在，规划了惠州北站新城，小金口片区被纳入这一范畴，这使得江北城市只能向汝湖方向扩张。汝湖拥有东江景观和大量未开发土地，马安因为惠州机场空港的规划，是惠州链接空港的东大门，水口片区现在已经是惠州中心城区之一了。这几块地区纳入惠州市区城市设计，势在必行。
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惠州北站、南站新城片区因高铁而升级为核心区
惠州北站新城片区、江北中心区和惠州南站新城片区被定位为城市核心地区。重点控制北站周边地区的建筑群形态，可结合详细设计设置标志性建筑，突出城市门户形象。
《导则》草案显示，惠州北站新城片区、江北中心区和惠州南站新城片区被定位为城市核心地区，建议以TOD开发模式打造以惠州北站为核心的圈层式城市空间形态，重点控制北站周边地区的建筑群形态，可结合详细设计设置标志性建筑，突出城市门户形象。
惠州市住建局在2017年12月依托赣深高铁惠州北站规划，发布了《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设计)》(草案)，惠州北站面积最大，达到5万平方米，站线规模为5台12线，仅次于既有的深圳北站。
惠州北站规划区位于惠城江北新区，规划范围为东江、曙光路、小金河大道、北环大道、惠州大道、广惠高速围合区域，规划总用地面积约44.0平方公里，其中规划核心区为现状惠州大道、规划的倚山路、规划的小金河大道、规划的北环大道围合区域，用地面积约13.0平方公里。
天策行总经理李健锋说，惠州北站作为赣深高铁最大新建站点，未来北站区域将实现多轨道、多交通类型接驳的立体交通枢纽构造。东西向高铁线路广汕客专将在北站与赣深高铁线路实现接驳，惠州北站将成为综合枢纽站，未来将实现与深圳、广州的便利对接。这是未来惠州的城市门户，也是融入深圳、对接深圳最重要的站点，规划为城市核心区属于正常。
惠城南站新城片区定位为城市核心地区也是和高铁站相关。以广汕高铁惠城南站为基础，2018年1月出炉的《惠州市惠南地区空间战略研究(草案)》显示，根据规划，占地119.84平方公里的惠南地区，将以惠城南站、新会展中心作为支撑，打造成集高铁、城市轨道、高速公路于一体的粤港澳大湾区交通枢纽，成为惠州远景城市中心。
而江北城市中心的地位，早已得到公认。
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滨水第一层次住宅不超40米
高建筑不建议大面积使用深灰色
惠州各类建筑的高度应强调疏密有致、高低错落和富有韵律感，首次对不同区域的建筑高度进行了规定。
《导则》明确提出，东江滨江景观视廊、西枝江滨江景观视廊两大滨江景观视廊串联了江北中心区、老城地区、水口滨江地区等城市重点地区，是惠州城市风貌的重要展示界面和市民休闲活动的重要景观区。
《导则》要求惠州各类建筑的高度应强调疏密有致、高低错落和富有韵律感，首次对不同区域的建筑高度进行了规定。要求历史文化街区核心保护范围内，建筑高度控制不超过12米。紧邻公园一侧的建筑，建筑高度不宜大于24米。
而在居住用地中，临近滨水区域第一层次的建筑应以低、多层建筑为主，宜设置商业及公共服务设施，高度不应超过24米，临近滨水区域第一层次的住宅建筑高度不应超过40米。公共建筑鼓励设置骑楼、檐廊等灰空间，高度宜控制在4-9米，净宽不宜小于2.7米，底层裙楼宜采用面积较大的玻璃墙面，玻璃门窗的高度宜控制在5-8米。
《导则》对于单体建筑体量应保持长宽高尺度有良好比例，不出现庞大、横长或矮胖的形体。单体建筑长度不宜超过50米。要形成沿江的城市景观序列和优美天际轮廓线。建筑滨河布局宜开敞、通透，提供适当的视线通廊以避免河流景观资源被连续展开的建筑物所遮挡。
要求建筑色调不得采用大面积高彩度原色，如红、黑、绿、蓝、橙、黄等，不建议大面积采用深灰色；禁止使用任何破坏周围环境整体色调的建筑色彩。
来源：南方都市报